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換屋族的共同疑問:房子應該「先買後賣」,還是「先賣再買」?
Jan 13th 2015, 09:42, by 邱愛莉

有換屋需求的朋友,常常面臨的疑問就是:房子應該「先買後賣」,還是「先賣再買」?前者害怕新房子的房貸太重,現金流太緊;後者則怕賣了房子之後,新房子還沒著落,不知道要住哪裡?到底應該怎麼安排才好呢?

其實這兩個選項都各自有優缺點,也有需要克服的地方。

以「先買後賣」為例,由於央行為了抑制某些區域的房價,嚴格限制銀行針對名下有房子且還有房貸的人,如要買第二間以上的房子,在某些區域,最多只能核貸六成,利息需在2%以上,且不能有寬限期。所以如果選擇「先買後賣」,必須解決上述「二屋」的問題[註1],例如:如果本來的房子登記在先生名下,新房子可以改買太太的名字,如怕貸款額度不足,可以由先生擔任太太的保證人,或是將原來的房子增貸,但申請不綁約,雖然利息可能略高一點,但可以籌備自備款買新屋。不過,不管哪一個,同時揹兩間房子的房貸,壓力的確較大,加上目前房市較冷,售屋時間拉長,容易導致現金流吃緊的現象。

如果「先賣再買」呢?賣了房子之後,新房子還沒著落,要住哪裡?除了租屋外,其實你可以有另外一個選擇-「售後回租」。

所謂「售後回租」指的是:房子雖然賣掉,但簽約時事先跟新屋主談好一定期間的租期,由你向新屋主承租同一間房子,付租金給他。「售後回租」特別適合已經買了預售屋,但還沒交屋過戶的換屋族,或是換屋需求明確,只要花半年到一年密集看屋就可以找到理想的換屋物件。為了提高新屋主答應「售後回租」的意願,除了支付比鄰近行情略高一點的租金外,在租約上,也要約定並承諾好好照顧屋況,確保租後交屋時屋況良好,讓新屋主放心。

題外話,不管是「先買後賣」或「先賣再買」,只要買價超過原出售價格(例如:以小換大、以舊換新),都有機會申請「重購退稅」[註2]。

你有換屋的需求嗎?不妨考慮一下「售後回租」,讓你的換屋更從容、更有彈性!

[註1]:關於「二屋限貸」,有些銀行只要在辦新房子的貸款時,一併附上原來自住的房子的買賣契約(表示已經同步賣掉原來的房子),就可以排除「二屋限貸」的適用。不過,通常要同步賣出原屋並買進新屋有實務上的困難。

[註2]:如果你有換屋的行為,在完成移轉登記日起 2 年內,重購自用住宅之房屋,只要買價超過原出售價格(例如:以小換大、以舊換新),就可以在重購自用住宅房屋完成移轉登記之年度,依法申請將原本繳的「財產交易所得稅」和「土地增值稅」退還(新買房屋的土地移轉現值總額,必須超過賣舊屋的移轉現值總額扣除所繳納土地增值稅後有餘額,才能申請土地增值稅退稅)先購後售者,也有適用。不過,重購後5年內,都必須作自用住宅,有戶籍登記,不能改變用途、出租他人或遷出戶籍,也不可以移轉他人,否則會被追繳原退還的稅額喔!

-本文獲「House 123」授權轉載,原文在此

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Jan 13th 2015, 02:53

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先進觀念 輕鬆掌握 
為什麼明明有兩家早餐店在眼前,我卻還是走向便利商店?
Jan 13th 2015, 09:49, by 吳育宏

來源:Ian Lamont@flickr,CC BY 2.0

週日早晨,我和家人開車前往陽明山的路上。

因為是晚起的休假日,照例我還沒有吃早餐。經過市區一個十字路口,正好有中式豆漿店和西式漢堡店各一家,於是我們在路邊找到一個暫停車位,我快步下車去買一份早餐。

走到中式豆漿店,炸得發黑的油鍋以及凌亂的食物處理台讓人有些卻步,我放慢腳步一邊想:「偶而吃一次,就當眼不見為淨吧!」

鼓起勇氣、加快腳步的我才接近門口,老闆的大嗓門就對著我喊:「東西都沒了,只剩豆漿喔!」

我看一下手錶,時間還不到上午十點,店家竟然已經停止供應。對照老闆的語氣態度,以及整間店所呈現「不拘小節」的風格,我心中第一個出現的感覺不是他大受歡迎、賣到缺貨,而是這間店沒有做好物料控管,也不夠尊重顧客。畢竟,在假日早上不到十點的時間無法供餐,不是做不做生意的問題,而是對顧客的服務有失周到。當然,我從他的態度完全感受不到歉意。

我向老闆稍微點頭、加速離開,其實心裡面是拼命搖頭的。

把希望寄託在相隔10公尺的另一家西式漢堡店,雖然門口已經站了幾位等待的顧客,我的如意算盤是拿個現成的三明治就走,總之,現在我更關心速度,而不是美味。

走到漢堡店門口,站了一些等待的顧客,而手忙腳亂的老闆正皺著眉頭和他的助手交談,大概是點菜單的內容沒有溝通清楚。看到我走過來,老闆抬頭看了我一眼,雖然沒有面露不悅,但是他沉默的神情好像在說:「別再點了,先饒了我吧。」

我站在原地,仔細觀察他的前方櫃台,越看越著急,因為一樣「現成」的三明治或早餐也沒有。回頭看一眼閃著雙黃燈的車,還有在我前面排隊的人,我只有感到滿腹無奈。

這時候不遠處一個熟悉的招牌出現,似乎是要來拯救我的:便利商店。我知道那裡面穩定的品質、價格、速度都兼顧了,但是一點也開心不起來。在理當放鬆的假日,站在兩間早餐店附近,結果我還是必須走向那個一成不變的超商櫃檯?

生活環境大幅「商業化」的潮流,帶來的便利無庸置疑。但是把一切交易效率極大化、獲利極大化的世界,是不是少了一點什麼?又或者說,當現代管理報表上的經營效率、使用坪效、經濟產值都無懈可擊,是不是代表傳統生意註定沒落?其實我並不這麼認為。

如果那個大嗓門的豆漿店老闆,以及分身乏術的漢堡店老闆靜下心來思考,他們都還有許多各自的改善空間,關鍵在於他們自己看不看得見。至少像我這個平常工作日已經過度依賴「便利商店」的消費者來說,是非常樂見傳統店家改進,進而非常樂於光顧的。

2,300萬人口的台灣有高達1萬家便利商店,在全球排名第一。以便利商店為中心發展出的營業內容,品項、產值都在持續擴張。然而在這一股潮流中,到底我們的消費環境是變得更多元、還是更狹隘,如同「全球化」走到極致面臨的挑戰一樣,值得每個人深思。

如果可以,我希望那些傳統經營者不要對「現代管理」置身事外,沒有人規定資本額上億的企業才能改善物料規劃、訂單流程跟服務態度。若是有一天現代管理淘汰更多傳統生意,「大勢所趨」實在是太過簡化、不算正確的答案。

我從超商結完帳走出來,等待紅綠燈的同時看著這兩間傳統早餐店。我多麼希望下次他們有辦法把我這位顧客留住,但是也要他們有本事改善才行。否則,我只會一次又一次的走回便利商店,然後,看著我不希望消失的舊事物消失在我的生活裡,徒留感嘆。

最重要的是,真正決定傳統生意存續與否的,其實不是消費者或競爭者,而是經營者自己。

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Latest news from NOWnews 
thumbnail 遊世界/最色的「西遊記」:行走河西走廊 親吻絲綢古道
Jan 13th 2015, 09:48, by service.nownews@gmail.com (nownews)

大陸新聞中心/綜合報導

想,逃開喧囂的城市,走進安靜的沙漠,體驗一種放鬆、唯妙的心靈盛宴。想,去探索莫高窟在不同歷史煙塵當中的真切影像,去領略敦煌學及敦煌周邊的自然地理和人文遺跡。想,餘暉下的駝隊,帶著濃鬱的西域風情,踏沙前行……。

根據台灣網報導,那麼,隨記者行走絲綢之路河西走廊吧,來一場最色的『西遊記』,最有文化的『好色之旅』。

最色的

河西走廊又稱甘肅走廊,東起烏鞘嶺,西至玉門關,東西長約1000公里,主要城市有武威、張掖、酒泉、敦煌等歷史文化名城。它自古就是西北地區重要的交通要道。漢唐時的『絲綢之路』經這裡通向中亞、西亞,是中西文化交流史上的一條黃金通道,不僅是昔日的古戰場,也是甘肅著名的糧倉。

東從蘭州出發,西至敦煌,一路飽覽西北大開大闔的壯美盛景,但祁連雪山下,霍去病攜大軍攻打匈奴的壯闊場面無法得見;絲綢古道上,承載商業繁榮的悠悠駝鈴與佛教東傳的佛號梵音已無所聞;戈壁大漠畔,腥風血雨裡更迭的政權記憶早已無影無蹤。如今再穿過河西走廊,只留下一處處深藏山中殘破的石窟、一座座靜坐一隅蒼涼的城市、一方方橫亙荒漠孤獨的遺址,在向過客昭示著過往兩千多年來的歲月。

最色的

最色的

最色的

關鍵字:

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網路有看到國際電話卡有主打買1000送1000的,是真的嗎
Jan 13th 2015, 03:06

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使用過國際電話卡的人,有人有聽過超級電話卡或仟晉省錢卡的嗎
Jan 13th 2015, 03:07

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多數國際電話卡主打預儲多少再送免費通話費,有推薦哪種電話卡
Jan 13th 2015, 03:08

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>即時新聞-生活
即時新聞-生活 
成大罕病生熱愛生命 鼓勵同學努力學習
Jan 13th 2015, 09:35

成功大學中文系碩士一年級學生郭祐銘,罹患罕見疾病裘馨氏肌肉萎縮症,須仰賴電動輪椅,甚至要配戴呼吸器,他五年來在校努力學習,積極挑戰未來,成大校方特別在學期末安排一場演講,邀請他現身說法,希望藉此鼓舞其他學子,把握青春時光,珍惜生命,努力學習。

郭祐銘,23歲,彰化鹿港人,因罹患肌肉萎縮症,肌肉隨著年齡增加而漸退化,小學四年級起就依賴輪椅,手部功能也日漸不理想,他手舉不起來,吃飯、起床、抓癢都需他人協助,所用的電腦也是經過特殊設計,去年起呼吸不太順,偶而還要戴呼吸器。郭祐銘從小到大,努力要過一般人的生活,功課一級棒,還在媽媽的陪伴與照顧下選擇到台南成大就讀,完成他想向外闖盪的心願。

郭祐銘說,7歲診斷確定後,父母親自責、哭泣外,也一再求神問卜、試偏方,但對他一點用也沒有,自己也很想哭,但哭只會讓父母親更加傷心難過,一開始只好努力強顏歡笑,學習正向思考,並以積極態度面對生命,以莊子所言的「知其無可奈何,安之若命」來自我勉勵與安慰,不受身體限制的規劃人生目標與方向。

郭祐銘表示,人無法改變命運,但人可以選擇如何面對命運,假如人生沒有意義,那我們就賦予生命意義。他比其他人更了解到人應該把握現在,珍惜未來。他強調,樂觀、悲觀都是過一天,那何不選擇樂觀的過一天;只要自己不放棄自己,他人以及上蒼也不會放棄。

郭祐銘的碩士論文指導老師陳源益表示,祐銘從大一到碩班,5年來身體狀況日趨走下坡,但他堅持向學且超認真,既使手部功能不理想,仍花心力一個字、一個字敲報告,上網找資料,課堂上非不得已絕不缺席,精神令人感動。這種學習精神,值得其他學生效法,且更珍惜自己擁有的。(辛啟松/台南報導)




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找一個專業的代辦能幫你省去更多的麻煩≒┓
Jan 13th 2015, 01:56

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