作者ceca (生活藝術大師 � N)
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標題Re: [心得] 崩盤進行中 快賣房
時間Mon Mar 9 18:31:17 2015
不動產其實相對性非常重要. 沒有一個地方是保值的,也沒有一個地方是不保值的. 你買的夠便宜,你就保值,你買的夠貴,你永遠不保值. 當然相對性要考量很多東西. 住宅環境,需求,建築條件等等. 但是如果你不是去計較很細微的差異性(例如單坪14和15萬). 那其實相對低價永遠都有優勢. 舉個例來講好了. 例如高雄的皇家貴賓. 我記得一年多前,他一度被炒作到開價17~18,成交在15~16. 那時候我完全對他沒興趣,因為遠一點三多路我可以買在12. 正勤那時候剛過大爆漲潮的休息期,也不過上12. 相對太高...所以不會去碰他. 但是後來他炒過頭,氣爆後被修正,前不久掉到13左右...然後正勤相對價格也大概在13.. 我就去搶(結果沒搶到就是了..哭哭~~) 像現在他又大蓋上到14左右...合理價...所以我也沒啥興趣了. 你問我14可不可以買...我會講你有需求要注可以買,投資我會買別處. 那我們再來看我提到的正勤. 正勤爆漲過兩波,第一波四五年前的事情,那是高雄全面大補漲,誰都有吃到. 第二波大約在三年前,從單坪9~10直接跳到12. 然後他在12卡了一段時間,至少一年在那邊震盪....因為他在消化後來釋出的物件. 現在則是又開始跳躍,試圖要攀上14.. 我們在三年前沒有買正勤,那時後火車站才10~11左右,優先跑去買火車站. 直到去年才開始買正勤,因為我發現他的12物件大幅減少到快光了,準備迎接下一次跳越. 所以我和朋友買了三間正勤都在11~12之間. (當然我們很有耐心的等低價,會比一般人低一點..XD) 現在你看,正勤基本上12買不到,最少也要13,並且13的物件很少,賣家幾乎都抓在14才放. 然後更慘的是,你四周所有的物件,幾乎都是15起跳(除了諾貝爾)... 我們就在等你們買盤投降,乖乖買14的正勤,買個兩間他就站穩14了. 一個比較規模的社區或建案,價位都是用跳的,不是慢慢疊起來的. 本來10,你漲到13會有一堆人丟出來賣13,然後會有一段時間要消化這些13. (當然其中會有一些人丟18丟20,那個先忽略) 等到13都賣光,會有一段時間很缺物件沒東西買,之後就會有投資客試著丟15來等. 然後盤面上可能剩個兩間15其他物件消失... 而等到15出去一間後,就開始會越來越多人丟15出來賣..之後又是一波賣潮. 這是ㄧ種很有趣的現象...屋主的人性反映. (我之前美麗島賣超高價快12,本來整棟沒人在賣,因為之前成交價很低,8~10. 其他屋主不爽賣8~10,然後又笑我開太高不會有人買... 但..我一賣掉12,後面跟一堆人丟出來賣12... 因為他門會覺得這是ㄧ個"千載難逢"的高點,快點賣一賣. 畢竟怎麼可能可以賣這麼高呢,等這麼久居然有個可以賣高價的時候,我們快跟賣.... 然後呢,跳上12後,維持了一年還在消化12...XD 同樣的,我們台中的房子也是這樣,現在在賣的岡山也是這樣..之前土地也是這樣 我家一向愛領導賣天價,因為我們都沒貸款或低貸款,可以跟你凹到天長地久 但也因此.我很清楚這種價格跳越的狀況是怎樣產生的.. 但是我們天價也不是亂開,我一定是抓相對價格,讓你有一定會買的誘因 一定是到相對低點或相對優勢點,並且在四周沒有太多低價搶買盤的前提下. 才會開"當建案的天價"來賣. 就像賣不掉加價賣一樣,我相對低點才敢加價賣,你相對高點學我加價,你傻了嗎??) 然後回到保值的問題. 當年高雄火車站一度從10漲到12(現在大概在13~14). 兩年多前,民族國宅價位並沒有跟著四五年前的高雄大漲而漲.所以他還處於最低潮價位. 所以他單坪載多少??....單坪5萬各位觀眾...XD 雖然他很廢墟,可是你思考一下,單坪5萬保不保值阿... 你旁邊100公尺的5樓公寓要賣一坪11萬,你這邊一坪5w... 我怎麼覺得你是全天下最保值的廢墟.XD 果然兩年前就開始有大批投資客進駐,花了半年左右把這邊洗光光. 現在拿出來都要賣11萬了....(100公尺外當然在12~13) 投資客賣不賣的掉不重要,你如果那時候買5萬..你會煩惱貶值嗎? 就像我現在一直講,林園靠背的便宜可以衝一樣. 當然小港還有機會,但是你要像我之前一樣很有耐心並且花很多時間去等貨. 林園是比較無腦的進駐法,當然他之後漲的時間點會比小港更晚一點. 你跟我講他汙染,你跟我講他環境很糟糕. 我跟你講他公寓五樓70萬...你不要跟我解釋太多...我不聽我不聽我不聽!!!! 我閉著眼睛亂租,投報率好到爆炸. (那邊中鋼中船中油一大堆員工,並且五輕還準備要遷南星) so..要不是最近冒出了一間民權二聖7.x萬的法拍公寓. 和另外一間屋主自售450萬後火車站透天. 把我跟朋友的零用錢花光光... (蛋黃區相對遠低於市價的東西還是優先吃,這個短期流動性很好,長期持有價值性很很高. 這種就是無敵物件..短賣長賣都不賣都可以的東西) 我們早就殺去小港和林園(我關心林園超過半年以上)...XD 現在再等零用錢...零用錢轉出來我就會跑去買林園... (我怕我零用錢轉出來後小港就來不及了,所以現在先看林園. 至於我家大筆的錢,那個會買店面或透天並且養很久,就不會丟這邊 養很久的東西,優先考慮蛋黃區,因為一養可能是30年的事情,無視幾年的波動) so...總結就是. 對我而言,不動產永遠都在看相對性. 從台北台中高雄的相對性,看到火車站灣區林園大寮的相對性. 然後再看到正勤,31期,諾貝爾,皇家貴賓民權DC的相對性. 我永遠都沒有一個基準點,所有的價值都是浮動的. 所以每天才需要到處價格一直看一直看一直看. 看一下最近變化怎樣,哪邊相對低哪邊相對高. 當然,台北和高雄也不一樣. 台北人優越感很重,對環境的訴求也高很多. 所以隔條大馬路,兩邊價格兩個世界. 但是高雄不會,高雄你這邊貴,我就買那邊去,區域性價位並不明顯. 這也是為啥我四年前最後一次叫別人買農16後,就從來不再提過農16. 因為他是相對最高點...我從來不會去買相對最高點的東西. 並且農16,你真的看他中古屋,同樣1x年屋,他也沒有像大安大同區的差價那麼可怕. (範例...
http://sale.591.com.tw/sale-detail-2065754.html http://sale.591.com.tw/sale-detail-2123886.html) 不要被一堆豪宅價個給騙了,並且其他地方豪宅其實也很貴,一點都不便宜.
http://sale.591.com.tw/sale-detail-2161490.html(農16) http://sale.591.com.tw/sale-detail-2117815.html(民族七賢) http://sale.591.com.tw/sale-detail-2160357.html(毛胚) http://sale.591.com.tw/sale-detail-2092614.html(中央公園) http://sale.591.com.tw/sale-detail-2049274.html(二聖民權) (有水景的景觀豪宅我先去除) 你這邊過高,人家就去買別處. 你這邊地價過高,建商就跑去別處蓋. 這就是高雄的狀況....和台北不太一樣. 因此你跟我說保值,我還是會回你相對. 你相對價格便宜,你就是硬生生比別人保值. 好東西價格沒有在無線上綱...一直衝到後面就只是惡性炒作. 壞東西也一定有他的價值,世界上窮人永遠都比有錢人多... --
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