作者playhome (重生)
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標題Re: [新聞] 巴菲特：你可以從我的房地產投資學到什麼?
時間Mon Mar 3 15:07:06 2014
有人說這和台灣的玩法不同 其實在我看來大致相同
※ 引述《changkurt (累到爆)》之銘言： : 巴菲特在2014年波克夏年報中，有提到他投資房地產的方法，很值得看一下。 : 中文翻譯出處 : http://www.usastock88.com/2014/02/BuffettFortune1.html : 英文原文出處: : http://finance.fortune.cnn.com/2014/02/24/warren-buffett-berkshire-letter/ : ====================================================================== : 巴菲特：你可以從我的房地產投資學到什麼? : 葛拉漢：「如果你做得像是在經營企業，那就是最有智慧的投資了。」 : 引用葛拉漢的話作為這篇文章的開始很適合， : 因為我從他身上學到了很多有關投資的事情。 : 我將會談到更多關於葛拉漢的事情，也會很快談到關於投資普通股的事情， : 不過請先讓我告訴你兩個跟股票無關的投資小故事， : 雖然是很久以前的事，這兩次投資對我的財富並沒有造成太大的改變， : 卻是相當難能可貴的經驗。 : 第一個故事發生在美國中部的內布拉斯加州，從1973年到1981年， : 美國中西部地區經歷了一次農產品價格的大爆發， : 造成的原因是多數人相信失控通膨即將到來，而小型農村銀行的放款政策更是推波助瀾。 : 後來泡沫破了，造成農產品價格下跌甚至超過50%， : 不但造成農民負債累累，連借錢給農民的銀行也損失慘重。 : 當時， : 愛荷華州和內布拉斯加州所倒閉的銀行數量，是離我們最近的這次大蕭條五倍之多。 : 到了1986年，我從美國聯邦存款保險公司買了一座400英畝的農場， 台灣經歷WTO等多次打擊傳統農業的事件 造成農地價格一厥不振 所以才陸續推出許多直接或間接與農地改革有關的政策 如果在農地價格最低的時候入手 不看地價的增幅或重劃利益,僅就精緻農業的收益也很可觀
: 位置在奧馬哈北方50英哩的地方。 : 我付了28萬美元，這個金額甚至比倒閉的銀行在前幾年貸款給那座農場的錢還要少。 : 我對經營農場毫無所知，但是我有一個很喜歡在農場工作的兒子， : 從他那邊我瞭解這座農場的玉米和黃豆的產量有多少， : 以及營運支出大概多少。 : 根據這些資料，我算出這座農場的報酬大概有10%， 921後南投農地便宜的像大便一樣,如果當時買進可以種茶的地 換算報酬也很可觀 事實上也有不少人這麼做
: 而且我認為這座農場的生產力將會增加，作物價格也會上漲。 : 後來兩個預測都一一應驗了。 : 我不需要什麼特殊知識或情報才能下結論，這筆投資沒有缺點， : 而且可能會獲得高額報酬。 : 的確，偶而會遇到作物欠收，價格有時候也會讓人失望，但又怎樣呢？ : 只要在多數的年份都有著不錯的收穫就好了， : 我根本沒有什麼需要賣掉這座農場的壓力。 : 28年後的今天，農場的盈餘是原來的三倍， : 而農場本身的價格更是我當初買進的五倍之多。 : 我仍然對經營農場一竅不通，最近我去拜訪了這個農場，這也才第二次而已。 : 1993年，我做了另一筆小投資。Larry Silverstein是我當所羅門這家公司CEO時的房東， : 他告訴我在紐約大學旁邊的一家公司叫做Resolution Trust Corp.（RTC） 學區宅在台灣不也是很熱門嗎? 逢低買進也聽到長繭了 關鍵是何時是低?低點有沒有膽量進場?口袋有多深可以撐過一次低檔?
: 正在出售一些物件。 : 同樣的，又是一個泡沫破了，這回影響到商業不動產， 台灣的商用不動產,尤其是辦公室類的物件至今仍處於相對低檔 你敢進場嗎?
: RTC這家公司的主要業務就是處理倒閉的儲蓄機構所持有的資產， : 他們過度樂觀的借貸行為助長了愚蠢的泡沫形成。 : 這次的分析還是一樣簡單，就像之前那座農場， : RTC所出售的大樓在無槓桿的情況下，現金流收益大約有10%， : 但是因為RTC所持有的物件過去沒有好好經營， : 所以在幾個閒置的店面出租後，收入應該會增加。 : 更重要的是，最大的一個承租者，租下20%左右的空間， : 每英呎卻只付5美元的租金，其他承租者的平均租金卻是70美元。 : 九年後，這個租約到期時，租金調漲後將會帶來相當大的盈餘成長。 : 除此以外，這個案子的地點更是好得沒話說：紐約大學絕對不會搬走。 : 在買進那棟大樓的時候，我組成了一個小團隊，包括Larry和我的朋友Fred Rose。 : Fred是一個經驗豐富而且高超的房地產投資人，跟他的家族一起經營所持有的物件。 : 隨著舊的租約到期，這個投資的盈餘成長為原來的三倍， 沒錯,租金是會漲的
: 每年收到的租金已經超過一開始投資本金的35%以上。 : 更棒的是，我們當初的抵押貸款在1996年和1999年分別進行再融資， 這不就是我說過好多次的轉增貸? 不要害怕財務槓桿 富如巴菲特仍善用財務槓桿
: 而這些操作帶來一些額外的收益， : 加起來已經超過我們當初投入資金的150%，而我甚至還沒看過這個物件。 : 來自於農場以及紐約大學房地產的收入，在未來的數十年很有可能會繼續增加， : 雖然漲幅不會很劇烈， : 但是這兩項投資的成果將會相當讓人滿意，而且不只有我， : 我的小孩以及孫子都可以繼續受益。 : 我說這兩個故事，主要是為了描述一些投資的基本原則： : 1. 你不需為了獲得令人滿意的投資報酬而成為一個專家。 : 但是如果你不是專家，你必須要認知到自己的極限， : 然後遵循一套合理且運作良好的規則。 : 讓一切盡可能保持簡單，不要只想揮大棒。 : 如果有人向你保證可以快速賺大錢，就要更快的回他一句：不！ : 2. 如果你正在考慮買進一項資產，請專注於未來的生產力。 : 如果你搞不清楚怎麼粗略估計那個資產未來的盈餘，就忘掉它然後繼續前進吧！ : 沒有人能夠評估每一項投資的可能性，無所不知其實沒什麼必要， : 你只需要了解自己必須承擔的那些行動。 : 3. 如果你打算購買一個資產，卻只專注在預期的價格變化，你就是在投機。 : 投機沒什麼不好。然而，我知道我沒有辦法成功投機， 我一向說沒人能預測未來的 本來就該專注眼前 現在即使是大台北仍有不少物件可以買 尤其是蒙塵的珍珠
: 而且我懷疑那些宣稱可以持續成功投機的人。 : 在丟銅板的遊戲中，有一半的人在第一把會贏，但如果繼續玩下去， : 就沒有人能夠期望從這個遊戲中獲利。 : 真正的事實是，一項資產在近期有好表現，絕不是買進它的好理由。 : 4. 在我的兩個小投資裡，我所想的只有這些物件可能會生產出什麼， : 一點都不在乎他們每天的價格變化。 : 球賽中，只有專注在球場的球員才能贏得比賽，而不是那些盯著計分版上看的人。 : 如果你能夠享受週六與週日而不去看盤，那麼試試看在其他五天也這樣做。 : 5. 自己想出對於總體經濟的宏觀看法，或是參考市場上的宏觀預測，都是浪費時間。 : 真的，這是一個危險的舉動，因為很有可能模糊了你對真正重要事實的看法。 : （當我聽到電視裡的評論員口若懸河說著市場將會怎麼走， : 我總是想起了Mickey Mantle的評論：「除非你上過節目，不然你不知道這有多容易！」） SWAY?
: ====================== : 感想: : 巴菲特非常重視資產的真實價值；和未來能產生的穩定現金流， : 富爸爸書籍的作者；羅伯特清崎也講過一模一樣的概念。 : 羅伯特清崎在他的書裡講過: : ``如果你買入房產的原因，是預期會漲價；而不是穩定的現金流。 : 那你就是在玩危險的賭博遊戲。`` : 看來成功的投資者..他們的想法都有很多共通之處。 現金流是對也是錯 在購入當下我重視的能創造多少現金流 在售出時我關注的是資產價值的價差 這樣我才能投入另一個創造現金流的優質資產 -- 2013年是台灣的商用不動產元年 2014年是台灣的銀髮宅元年 --
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc) ◆ From: 163.14.13.151
推 ceca:高雄商辦一大堆價格很糟糕的,確實不敢買..XD 03/03 15:12
→ ceca:50大樓前幾天又看到釋出不到10萬的.. 03/03 15:14
→ ceca:等於過了一年,都沒漲麻...=.= 03/03 15:15
推 ZMittermeyer:商用不動產相對住宅房價低的不可思議。 03/03 15:16
→ ZMittermeyer:一方面是顯示對商業的沒信心，但趨勢是開放的，除非 03/03 15:16
→ ZMittermeyer:趨勢又逆流回閉關了 03/03 15:17
→ ceca:主要是持有成本太高巴,管理費太貴. 03/03 15:17
→ ceca:折舊又超兇.. 03/03 15:17
→ ceca:沒出租的話,救是一值在虧損,和買歐美房地產一樣. 03/03 15:18
→ playhome:所以才會有假商辦真住宅的情況啊!但長期來看這不合理 03/03 15:18
→ ceca:然後最慘的是,新商辦出來,會有很強大的取代性. 03/03 15:18
→ playhome:正常的經濟環境下商用不動產不應該比住宅便宜的 03/03 15:18
→ ZMittermeyer:商辦也就是所謂寫字樓，是三四級產業做的事，台灣主 03/03 15:19
→ ceca:沒辦法,台灣不一樣(攤手 03/03 15:19
→ ZMittermeyer:要是還在靠二級產業製造業賺大錢，轉型不上去，三四 03/03 15:19
→ playhome:即使是店面的價格在二岸四地仍是相當便宜的 03/03 15:19
→ ZMittermeyer:級產業需求不振，所以寫字樓供過於求 03/03 15:19
→ playhome:工廠用地在產業外流的那幾年也是便宜到靠杯,現在恐怖囉 03/03 15:20
→ ceca:看看服貿過了+TPP和RECP加入了,會不會好轉一些. 03/03 15:20
→ playhome:更加證明,寫字樓現在是低檔,誰要進場呢?快舉手報名 03/03 15:21
→ ceca:so..我就看50...50哪天漲幅超過15%,就可以來關心商辦了. 03/03 15:21
→ ceca:現在高雄商辦都中資進場,買下來改建旅館中..XD 03/03 15:22
噓 este1a:閱 03/03 15:25
→ playhome:中資眼中台灣的商用不動產便宜到靠杯 03/03 15:25
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